核心提示：北京金融街購物中心在其開業(yè)七年之際宣布要進行為期一年的調(diào)整。金融街購物中心此次調(diào)整將增加兩成租戶，引入大量輕奢品牌，擴容餐飲業(yè)態(tài)。在新一輪的調(diào)整中，商場將不再只圍繞大牌做文章。

作為京西高端奢侈商業(yè)的代表項目，北京金融街（專題閱讀）購物中心在其開業(yè)七年之際宣布要進行為期一年的調(diào)整。

據(jù)悉，金融街購物中心此次調(diào)整將增加兩成租戶，引入大量輕奢品牌，擴容餐飲業(yè)態(tài)。在新一輪的調(diào)整中，商場將不再只圍繞大牌做文章。

金融街商用總經(jīng)理姚啟懷此前表示，業(yè)態(tài)布局是商場調(diào)整的重點，金融街購物中心計劃將餐飲比例從目前的15%擴大一倍。近期，滿記甜品已經(jīng)開業(yè)，小南國旗下的南小館即將進駐。商場引入的餐飲品牌客單價在100-200元。為增加商場品牌豐富度，咖啡、時尚數(shù)碼、書店、花店等業(yè)態(tài)也將陸續(xù)入駐。

除了增加餐飲、體驗式業(yè)態(tài)外，金融街購物中心將吸納大量輕奢品牌。不過，姚啟懷強調(diào)，購物中心的高端定位不會改變，只是對中高端品牌的包容性變得更強。

市場環(huán)境變化

根據(jù)金融街官方公布的調(diào)整方案，不難捕捉到一個關(guān)鍵詞“輕奢侈（專題閱讀）”。

郭增利向觀點地產(chǎn)新媒體介紹稱，輕奢侈在中國是一個相對的概念，指相對一線的大牌，價格略低但是保持很高時尚概念的品牌。是一種介于時尚和高端奢侈品之間的類奢侈品說法。

在一個成熟的市場，攀比的概念淡化后，奢侈品的消費會呈現(xiàn)一個趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。加之國內(nèi)反腐力度的加大，以及互聯(lián)網(wǎng)時代消費行為的轉(zhuǎn)變，都成為導致國內(nèi)高端奢侈商業(yè)持續(xù)低迷的制約因素。

金融街亦在其2013年報告中提及，受國家政策調(diào)控的影響，消費零售市場中的高端消費市場有所下滑，金融街購物中心銷售收入和租金收入受到一定影響。

因此眼下國內(nèi)購物中心運營商的當務(wù)之急，是延長客群的年齡帶，延長客群覆蓋的品牌組合豐富度，這在世界范圍內(nèi)也是大勢所趨。

“運營商會千方百計延長價格帶，而不是像過去產(chǎn)品集中在一個狹窄的區(qū)間范圍。價格帶拉長，帶來的是年齡帶、收入帶的相應(yīng)拉長。”郭增利解釋稱，以往高端商業(yè)只有高端品牌，只服務(wù)高端人群。現(xiàn)在輕奢和高端的界限越來月模糊，延展之后，覆蓋的客群范圍會變大。這也顯示了購物中心客群定位越來越多元化。

一位北京商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士總結(jié)道，金融街此番通過向輕奢品牌的傾斜以及餐飲業(yè)態(tài)的擴容，即是寄望擴大品牌覆蓋客群以吸引更多人流，進而提升銷售額增大項目收益。

事實上，金融街購物中心一直為人所詬病的一個劣勢即是客流量太少。盡管公司以及一些專業(yè)人士也指出，單純的客流量并不能夠等同于購買力和營業(yè)額。

但姚啟懷曾于近日介紹稱，目前商場日均客流在2萬人左右，并認為客流還有提升空間。“今年商場的推廣和促銷活動超出以往，商場轉(zhuǎn)型效果也比較明顯，5月客流同比增長超過35%，6月上半個月與去年同期相比，客流增長50%。”可見在公司層面，客流量并不是可有可無的參考數(shù)據(jù)。

運營能力考驗

一個辯證法的常識是，事物發(fā)展變化是內(nèi)外因共同作用的結(jié)果，甚至內(nèi)因才是根本原因。

同樣是高端奢侈商業(yè)項目中的翹楚，位于CBD商圈的北京新光天地百貨在相同的行業(yè)背景下，其近年來的銷售額一直保持在70億以上，而金融街購物中心的該項數(shù)據(jù)則保持在10-20億之間。

北京商業(yè)地產(chǎn)圈普遍認同的說法是，北京傳統(tǒng)的奢侈品聚集地在東邊，包括王府井、國貿(mào)、新光天地等，而西邊則是空白地帶。另外，雖然北京西邊的高收入人群，消費觀念比較理性，價格敏感度不太高，時尚度略有差異。

當初金融街購物中心正式瞄準了京西高端奢侈市場的空缺應(yīng)運而生，然而一直以來的不溫不火卻也說明了問題所在。

姚啟懷也曾對媒體坦承，由于在孤立商圈中，金融街購物中心需要以更加豐富的業(yè)態(tài)吸引高端客群和周邊消費者光顧。

更為重要的是，對于擅長商務(wù)地產(chǎn)的金融街來說，商業(yè)地產(chǎn)雖然只是一字之差，對于開發(fā)運營商來說也有需要逾越的技術(shù)和能力障礙。

除了金融街購物中心，位于西單的美晟廣場是金融街在北京唯二的單體零售項目。據(jù)了解，金融街于2008年以16億從北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司手中收購了該項目，并于2010年底與巴黎老佛爺百貨(中國)有限公司正式簽訂為期二十年的租賃合同，已于2013年9月開業(yè)。

據(jù)悉，美晟廣場的招商、運營等蓋由老佛爺一手操辦，金融街只是坐收商場租金。因此，公司自持經(jīng)營的零售單體只剩金融街購物中心一個，業(yè)務(wù)經(jīng)驗顯然是其軟肋之一。

而在中信證券于6月發(fā)表的研報中，對于金融街運營商業(yè)項目的能力也有含蓄的表述。

“在寫字樓的營建和管理領(lǐng)域，公司走在全國開發(fā)企業(yè)的前列，但在商場的專業(yè)化管理領(lǐng)域，公司仍有提升空間。從公司的兩個主要的零售物業(yè)所處的的位置(西單和金融街)來說，我們認為一旦公司在零售物業(yè)的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理能力等方面有所突破，則項目盈利能力應(yīng)該有較強提升空間。”

 

來源：贏商網(wǎng)